Já tratou de afetar o imóvel ao alojamento local? Sabe como se processam as mais-valias?
Pois saiba que os proprietários que aderiram ao alojamento local, mesmo faturando e declarando os rendimentos pelo regime de categoria B (não propriamente empresas) e mais tarde decidam retirar os seus imóveis do alojamento local, estão obrigados a pagar imposto sobre 95% da mais-valia obtida entre a data da afetação do imóvel ao alojamento local e a data da desafetação (sobre a venda é 50%), ou seja, até à data de afetação o imóvel está sujeito a mais-valias como qualquer outro, mas ao ser inserido no alojamento local deve ser avaliado pelo valor de mercado (pode disparar o IMI) e quando for desafetado, ou seja, retirado do alojamento local, a diferença para mais (mais-valia), será considerada a 95% e taxada em conformidade. Durante o período em que o imóvel está no AL, as mais-valias ficam suspensas até que o imóvel seja retirado do AL. Se esse imóvel for inserido no regime permanente de arrendamento, as mais-valias voltam a ficar suspensas, pelo menos até 2022. Um dia poderão ser os herdeiros a arcar com os impostos sobre as mais-valias.
Mas não é muito compreensível, nem justo, que esta matéria continue a ter este enquadramento, uma vez que os imóveis permanecem no proprietário, pagam o respetivo IMI e todas as taxas e impostos que resultem do serviço que é prestado e têm vindo a contribuir significativamente para o desenvolvimento local e nacional, com especial importância para o interior do país.
Ora, na minha opinião e na opinião de diversos fiscalistas e juristas, a questão do apuramento e do pagamento de mais-valias, na sequência da afetação e desafetação de um imóvel do alojamento local, é considerada absurda, sendo este regime fiscal e tributário um dos entraves à legalização desta atividade.
É opinião consensual entre proprietários, fiscalistas e juristas, que o pagamento apenas de mais-valias só devia ocorrer em caso de venda efetiva do imóvel.
Mas a ver vamos como irá terminar toda esta saga e por quanto mais tempo irá durar e ser sustentável.
Para já, a Lei do Orçamento de Estado deixa em aberto algumas alternativas ate 2022.
Assim, conforme previsto no n.º 2 do artigo 29.º e na parte final da alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do CIRS, a afetação será feita pelo valor de mercado à data da inserção do imóvel no AL (nesta fase pela categoria G, que fica suspensa) e da data da desafetação do imóvel do alojamento local (nessa data taxada pelo regime aplicado à categoria B e tomando por base o valor de mercado, documentado por avaliador credenciado), e assim ficará o imóvel registado como tendo um "valor semelhante ao de aquisição", como se de uma empresa se tratasse, transitando assim para o "proprietário empresário" pelo regime de alojamento local, com início de atividade de categoria B. É como se o imóvel desse entrada na contabilidade de uma empresa com um determimado valor e depois fosse "vendido" quando a empresa é encerrada, mesmo sendo sempre do mesmo proprietário.
Assim, a afetação, com identificação matricial do prédio e respetivo valor de mercado é declarada no ano em que ocorre "a transacção" do imóvel, no quadro 8 do anexo B ou no quadro 7 do anexo C, conforme o enquadramento fiscal do sujeito passivo.
Assim, como previsto na alínea b) do n.º 3 do mesmo artigo do CIRS, nos casos de afetação de quaisquer bens do património particular a atividade empresarial e profissional exercida pelo seu proprietário, o ganho só se considera obtido no momento da ulterior alienação onerosa dos bens em causa ou da ocorrência de outro facto que determine o apuramento de resultados em condições análogas, como consideram (na minha opinião mal) as Finanças aquando da desafetação de um imóvel do alojamento local que permaneceu sempre registado no mesmo proprietário, que o explora como alojamento local.
Ou seja, as mais-valias identificadas no momento da afetação dos imóveis à categoria B não são imediatamente declaradas no modelo 3 do IRS e ficam com tributação suspensa até que os mesmos imóveis saiam do património da categoria B, por venda a um terceiro ou por transferência para o património particular dos empresários (nos termos da alínea c) do n.º 2 do artigo 3.º do CIRS). Diferimento este de tributação que se compreende perfeitamente pelo facto da liquidação de impostos assentar numa efetiva capacidade contributiva e a simples afetação de bens de um património pessoal a um património empresarial não gerar, só por si, essa capacidade contributiva que é a origem da tributação.
Visto isto, e pelo que se explica mais abaixo, a eventual tributação destas mais-valias deverá ser sempre um dos aspetos cruciais a ter em conta na decisão de afetação de um imóvel a atividade empresarial ou profissional, designadamente para alojamento local.
Determina a Lei Tributária (Código do IRS e do IRC e OE) que, quando um proprietário vende um imóvel por um valor superior ao da compra, este tem de pagar o imposto sobre as mais-valias, valor este que fica sujeito a IRS, em conformidade com o imposto em vigor.
Quanto ao caso das vendas dos imóveis, tudo bem, porque, na realidade, pode obter-se lucro com a venda do imóvel, mas quando se trata de uma simples afetação do imóvel à atividade de alojamento local pelo proprietário, que tantas vezes cria o seu posto de trabalho árduo, não me parece justo que se aplique tributação quando o imóvel é desafetado, até porque esta atividade tem muitos encargos e já está sujeita a taxas e impostos bastante significativos e nem sempre sustentáveis, designadamente no interior do país.
Contudo, não fique assustado quem comprou o imóvel há muitos anos, porque as mais-valias não se aplicam directamente sobre o preço de compra inicial. Há factores de apuramento das mais-valias, sendo que 5.000 contos (25.000€) há umas décadas, correspondem hoje a um valor muito superior, sendo a partir do apuramento do valor de compra e venda a preços atuais e tomando por base os critérios legais, que se apuram as mais-valias. Nestes casos estamos apenas a falar de valores entre o início e fim da atividade de AL. Mas não deixe o imóvel permanecer eternamente neste regime sem sustentabilidade. Um dia será surpreendido, mesmo que tenha faturado pouco ou nada.
Mas falando sobre os cálculos, em termos gerais, a venda de um imóvel gera mais-valias, calculadas pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme se demonstra mais abaixo.
Assim, desde que se afete um imóvel ao alojamento local e depois se pretenda desafetar (retirar) esse imóvel da actividade de alojamento local, as Finanças (DGITA) irão proceder a uma nova avaliação do imóvel e se considerarem que passou a valer mais, irão aplicar o imposto sobre as mais-valias, tomando por base o valor do imóvel à data da comunicação de afetação desse imóvel para alojamento local e o novo valor à data da desafetação, ou seja, à data da retirada do imóvel do alojamento local.
Mas, repito, na minha opinião isto é uma tremenda injustiça, sendo que o imóvel não sai das mãos do proprietário, pagando este todos os impostos sobre a actividade que desenvolve, neste caso, sobre cada aluguer/prestação de serviços que pratica.
Face a esta situação, sugere-se que, aquando da afetação do imóvel ao alojamento local, tratem de requerer uma nova avaliação do imóvel, para os devidos efeitos, sendo que, quando o retirarem deste tipo de atividade, o valor já estará mais ajustado. Mas claro que isso irá ter implicações com o IMI, sendo que poderá ser avaliado por um valor superior ao que consta na Caderneta Predial para efeitos de IMI.
A DGITA tem vindo a argumentar que, como o proprietário/contribuinte tem de prestar os serviços pela atividade de categoria B (rendimentos empresariais e profissionais), consideram que o imóvel está em domínio empresarial, pelo que, ao ser desafetado do alojamento local, passa para domínio pessoal, sendo, por isso, aplicado o regime das mais-valias. Mais uma vez discordo, porque o regime de categoria B não teve na sua génese a constituição de uma empresa, nem a afetação/desafetação de um alojamento pelo facto de ser disponibilizado para alojamento local.
Para que possam compreender melhor esta temática, deixamos o seguinte exemplo, em molde muito simplificado:
1 - Em 2016, o Sr. José abriu a atividade de categoria B e dirigiu-se às Finanças para afetar um dos imóveis ao alojamento local (pode e deve ser afetado on line na abertura da atividade/declaração de rendimentos de categoria B);
2 - Quando o proprietário afeta o imóvel ao alojamento local, este fica sujeito a tributação na Categoria G- Incrementos Patrimoniais, desde logo sujeitos ao cálculo de uma mais/menos-valia sobre o valor que o imóvel vanha a valorizar/desvalorizar. Esta mais ou menos valia, que é tributada em 50%, ficará suspensa, sendo apenas declarada no ano em que o imóvel é desafetado do alojamento local;
3 - Na altura da afectação o imóvel estava avaliado em 100.000€;
4 - Trabalhou durante 2 anos (2016 e 2017) mas constatou que tinha muitos encargos e, por isso, pretendeu retirar o imóvel do alojamento local no final de 2017;
5 - No final de 2017, dirige-se às Finanças para tratar da desafetação, mas, entretanto, depara-se que a DGITA/Finanças haviam feito uma nova avaliação do imóvel, que agora estava nos 125.000€;
6 - Neste caso, suponhamos que a mais-valia passou a ser de 25.000€, porque as Finanças consideraram num cursto espaço de tempo que, atualmente, o imóvel valia mais;
7 - Como no caso do alojamento local a Lei das mais-valias determina que o imposto se aplica sobre 95% do valor a mais, neste caso, o Sr. José irá ter uma valor de 23.750€ tributados como mais-valias, sendo tomado este valor para o cálculo e para efeitos de tributação em IRS.
A única forma dos proprietários retirarem os seus imóveis do regime de alojamento local sem pagar logo as mais-valias, será passarem esses mesmos imóveis para o mercado de arrendamento permanente, ficando assim a mais-valia suspensa enquanto esse imóvel permanecer arrendado. A questão que se tem colocado é sobre o facto de nem todos conseguirem inserir logo o imóvel no arrendamento, designadamente nos casos do alojamento local do interior, onde haja dificuldades em arrendar os imóveis. Nesse caso deve informar-se nas Finanças sobre como proceder, isto se os funcionários forem capazes de responder, sendo que pairam muitas dúvidas sobre esta temática.
Como se pode constatar, o apuramento das mais-valias não é matéria assim tão simples e linear, como referido no exemplo supra citado em moldes muito simplificados para que todos possam ter uma ideia sobre esta matéria.
A questão do apuramento e do pagamento de mais-valias, na sequência da afetação e desafetação de um imóvel do alojamento local é considerada absurda por muitos fiscalistas e juristas, que acreditam também que este é um dos entraves à legalização desta atividade. E defendem que o pagamento apenas devia ocorrer em caso de venda efetiva do imóvel. A ver vamos como irá terminar toda esta saga e por quanto mais tempo irá durar e ser sustentável.
Vejamos que, há ainda outro aspecto muito importante que é desconhecido pela maioria dos proprietários dos imóveis, sendo que muita gente desconhece que os imóveis adquiridos antes de 1989 estão isentos de tributação da Categoria G (as referidas mais-valias a 50%), podendo ser muito penalizadora a afetação desse imóvel ao alojamento local. Por vezes mais vale fazer um contrato de comodato a um dos filhos e ser ele a tratar da atividade do alojamento local. É que apesar do imóvel continuar isento de mais-valia da Categoria G (valorização entre o ano aquisição e o ano de afetação do imóvel - a 50%), este ficará sujeito às mais-valias relativas à Categoria B (valorização entre o ano de afetação do imóvel ao alojamento local e o ano da desafetação).
Se pretende aprofundar a matéria sobre as mais-valias aconselho que leia com atenção a informação disponibilizada no site da DGITA e em alguns blogues da área, tais como o financaspessoais.pt, o forumfinancas.pt, o
Mais-valias na venda de imóveis
Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.
Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
Venda e compra de HPP – exclusão de tributação
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era HPP;
- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.
No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 – €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
Venda de HPP e amortização do empréstimo – exclusão de tributação (regime transitório)
As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
- O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
- Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.
Exemplos
Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
- Valor de aquisição: €100.000
- Valor do empréstimo associado: €20.000
- Valor de venda: €170.000
- Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.
Exemplo 1
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.
Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 – €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 – €20.000).
Exemplo 2
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.
Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 – €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 – €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.
Mais-valia tributada = €70.000 * (1 – €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 3
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.
Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.
Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo – exclusão de tributação (regime transitório)sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.
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(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 4
É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.
Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo – exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
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